No último dia 30 de março, o Prefeito Municipal de Cuiabá editou o Decreto nº 8.372, dispondo sobre medidas provisórias sobre a prevenção do Covid-19. Este artigo tem por objetivo analisar apenas os aspectos jurídicos do decreto, no que diz respeito à propriedade privada e, em especial, aos condomínios residenciais.

Assim dispõe o texto legal: Art. 15. Fica determinada a suspensão das seguintes atividades no âmbito do Município de Cuiabá: [...] VI - utilização dos espaços de uso comum dos condomínios residenciais tais como, salões de jogos, academias de ginástica e musculação, playgrounds, brinquedotecas, piscinas, quiosques, espaço gourmet, salões de festas e congêneres; (grifos nossos)

Em que pese o Decreto Municipal ter a obrigatoriedade de seguir as determinações contidas no Decreto Estadual nº 874, de 25 de março de 2021, esta determinação, em relação aos condomínios residenciais somente regulou e proibiu, corretamente, o que segue:

Art. 5º. Para cada nível de classificação de risco definida no art. 4º deste Decreto, com o objetivo de impedir o crescimento da taxa de contaminação no território e reduzir o impacto no sistema de saúde, os Municípios devem adotar as seguintes medidas não-farmacológicas: [...] III - Nível de Risco ALTO: [...] b) proibição de qualquer atividade de lazer ou evento que cause aglomeração; [...] d) adoção de medidas preparatórias para a quarentena obrigatória, iniciando com incentivo à quarentena voluntária e outras medidas julgadas adequadas pela autoridade municipal para evitar a circulação e aglomeração de pessoas. Art. 10 [...] § 5º. O descumprimento das medidas restritivas por pessoas físicas e jurídicas, inclusive condomínios residenciais, ensejará aplicação de multas, interdição temporária e outras sanções administrativas, cíveis e criminais cabíveis, pelas autoridades policiais, sanitárias e fiscais estaduais e municipais, conforme estabelecido na Lei nº 11.316, de 02 de março de 2021, com a redação alterada pela Lei nº 11.326, de 24 de março de 2021. (grifos nossos)  

Conforme facilmente verificável por sua simples leitura, pelos dispositivos do decreto estadual acima citado, os condomínios residenciais somente têm o dever legal de evitar as aglomerações, de forma a proteger os condôminos e visitantes. Ao suspender as atividades nas áreas comuns dos condomínios residenciais, propriedades absolutamente privadas, o prefeito municipal acabou por exorbitar o disposto no decreto estadual e exceder sua competência constitucional. Em primeiro lugar, compete somente à União, e especificamente ao Congresso Nacional, legislar sobre Direito Civil:

Art. 22. Compete privativamente à União legislar sobre: I - direito civil, comercial, penal, processual, eleitoral, agrário, marítimo, aeronáutico, espacial e do trabalho; (grifos nossos) [...] Art. 48. Cabe ao Congresso Nacional, com a sanção do Presidente da República, não exigida esta para o especificado nos arts. 49, 51 e 52, dispor sobre todas as matérias de competência da União, especialmente sobre: (grifos nossos)  

Sobre a vida em condomínio, nossa legislação infraconstitucional regula suficientemente a matéria, sobre os direitos e deveres dos condôminos. O Código Civil estabelece, em seu artigo 1.335, inciso II, que "são direitos do condômino" "usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores". A Lei 4.591/1964, que regula os condomínios em edificações, é igualmente bastante clara sobre o tema:

Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos. (grifos nossos)  

Em outras palavras, nem o decreto estadual, nem tampouco o municipal, podem regular matérias que dizem respeito apenas aos condomínios e seus moradores. Podem regular as medidas de combate a pandemia, como corretamente fez a lei estadual, ao proibir aglomerações. Jamais podem, como quer o prefeito municipal, proibir o uso dos espaços comuns dos condomínios. Essa competência é somente de Lei Federal e das assembleias de condôminos.

A reforçar o ora argumentado, o decreto municipal considera como atividades essenciais, autorizando a funcionar, em seu artigo 6º, "as atividades econômicas no segmento de academias de esporte de todas as modalidades" (grifo nosso).

Em outras palavras, o morador de um edifício que queira praticar natação ou praticar exercícios físicos, com o objetivo de manter sua saúde em dia, tem que sair do seu edifício e frequentar uma academia de natação ou de ginástica e musculação. Se o objetivo do decreto é proteger o cidadão da pandemia, fica a pergunta: onde uma pessoa estará mais protegida de uma infecção pelo Covid-19, no seu condomínio, com regras de isolamento estabelecidas, ou saindo para ir a uma academia?

O prefeito municipal tem apenas o dever de fiscalizar os condomínios e multar aqueles que não estão cumprindo com o isolamento social necessário à prevenção da pandemia; jamais poderá, contudo, proibir a utilização das áreas comuns de propriedades privadas.

Armindo de Castro Júnior é advogado e professor de Direito Empresarial e Imobiliário há mais de 20 anos. Mestre e doutorando em Direito pela Universidade de Coimbra