Se o comprador adquiriu imóvel com garantia expressa do Poder Judiciário de que as dívidas condominiais não seriam de sua responsabilidade, ele não pode ser cobrado posteriormente por conta dessas dívidas. Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a injustiça dessa situação é clara e não pode ser mantida.

O entendimento reverte julgamento da Justiça paulista. Em ação de oposição, o condomínio pretendeu impugnar a arrematação de imóveis de propriedade de uma massa falida. A dívida com o condomínio superaria os valores da arrematação. A ação foi bem sucedida nas instâncias locais, levando ao recurso especial do arrematante.

Arrematação e compra

Em seu voto, a ministra Nancy Andrighi apresentou três situações diversas: na primeira, o adquirente de imóvel, em compra e venda comum, responde pelos débitos condominiais anteriores ao negócio, por conta do caráter propter rem dessa dívida (imposta à pessoa em decorrência da sua condição de titular do direito sobre um bem). É a jurisprudência reiterada do STJ.

Na segunda, tratando-se de arrematação, o entendimento do STJ não está consolidado nas hipóteses de o edital omitir esse ponto. No caso dos autos, porém, o edital trazia declaração expressa de que o arrematante estaria “isento do pagamento das despesas condominiais até a data da efetiva imissão na posse”.

Garantia judicial

“Na situação dos autos, a questão é mais grave: não se trata de despesas omitidas, mas despesas expressamente excluídas no momento do ato judicial de venda. Seria razoável admitir que uma garantia prestada pelo Judiciário, envolvendo a compra, seja de tal forma desconsiderada?”, indagou a relatora.

Além disso, de um lado, o condomínio teve ciência da arrematação, mas permaneceu inerte pelo prazo que tinha para indicar vício de consentimento. De outro, dado o valor da dívida, não seria possível presumir que o arrematante pudesse arcar com a eventualidade de ter de quitá-la, ponderou a ministra.

Porém, mantida a situação delineada pela Justiça paulista, o adquirente não poderia desfazer o negócio, tendo de quitar dívida pela qual foi expressamente dispensado pelo Judiciário.

“A confiança que depositou no Poder Judiciário ao praticar o ato, portanto, foi duplamente traída: em primeiro lugar, pela garantia insubsistente que lhe foi dada; em segundo lugar, pela retirada dessa garantia sem que se possibilite o desfazimento do negócio. Essa situação não pode ser mantida”, asseverou a ministra Nancy Andrighi.

“Não se pode retirar uma das causas determinantes da compra sem dar ao adquirente, concomitantemente, a opção de não mais realizar a compra. A injustiça dessa postura é notória”, completou.

Transferência perniciosa

A ministra ainda avaliou que, mesmo em hipóteses diferentes da julgada, a interpretação da lei que autoriza a transferência para o arrematante dos débitos condominiais de imóvel adquirido em juízo pode ser prejudicial ao sistema. Isso porque tal interpretação afastaria o caráter de garantia do imóvel, fazendo com que, em vez de viabilizar a redução da dívida, ela seja eternizada.

“Basta pensar num exemplo simples: imaginemos uma situação em que o débito tenha se acumulado de tal forma que seja maior que o valor do bem. Se mantido o entendimento até aqui preconizado, nenhum credor se interessará pela compra em juízo, já que o preço total desencorajaria qualquer lance”, explicou.

“Em lugar de transferir o bem para um novo proprietário, que a partir de sua posse adimpliria as taxas futuras, teríamos um imóvel paralisado, de venda impossível, que só acumularia mais e mais débitos. Não é uma providência interessante para nenhuma das partes”, completou a relatora.

Para ela, a melhor solução seria permitir a arrematação sem as dívidas e autorizar o condomínio a se habilitar à destinação do produto da arrematação do bem, em posição de privilégio diante dos demais credores, em vista do caráter propter rem da dívida.